Le code de la consommation stipule qu’un crédit immobilier peut être remboursé totalement ou partiellement par anticipation. Chaque emprunteur a droit à un remboursement anticipé, qu’il soit partiel ou total. Toutefois, les établissements de crédit peuvent ne pas accepter un remboursement anticipé partiel si le montant ne vaut pas 10 % de la somme empruntée au départ.
Par contre, ils doivent accepter un remboursement anticipé total doit être accepté automatiquement, moyennant une pénalité, appelée indemnité de remboursement anticipé.
Les indemnités de remboursement anticipé
Supposons qu’en 2001, vous avez souscrit un prêt immobilier d’une valeur de 350 000 € auprès d’une banque au taux de 4.5 % sur 25 ans. En 2016, vous avez eu une petite rentrée d’argent et vous voulez donc rembourser soit la totalité, soit une partie de la somme restante que vous devez à la banque, qui s’élève alors 187 712€.
La banque ne vous dira pas non, même si cela représente une perte pour elle. Vous devez par contre, lui payer des indemnités pour compenser cette perte. Toutefois, ces indemnités ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital a remboursé au taux moyen du prêt et elles ne doivent pas non plus être supérieures à 3 % de la somme restante que vous devez à la banque. Elles peuvent, par contre, être augmentées des intérêts compensateurs dans le cadre d’un remboursement anticipé à taux révisable.
Elles peuvent aussi varier selon les types de prêt (prêt à taux fixe ou prêt à taux variable). Voici comment on calcule ces indemnités :
Si vous voulez rembourser totalement le solde restant (187 712€) en 2016, l’indemnité a payée à la banque sera de 4223.52€, soit 187 712*6*0.045/12. Parce que les 3 % de la somme restante (187 712*0.03 = 5631.36€) sont plus élevés.
Si par contre, vous optez pour un remboursement anticipé partiel de 70 000€ pour le même prêt, vous allez donc payer 1 575€, soit 70 000*6*0.045/12. Les 3 % du solde restant dû soit 5631.36€ étant supérieurs.
